Коротко. Сменить замки, отключить свет или вынести вещи жильца нельзя — выселить его можно только по решению суда. Но путь к этому решению короче, чем кажется, если сразу правильно оформить требование. Ключевой вопрос — на какой срок сдана квартира: на год и больше или меньше чем на год. От этого зависит, когда можно идти в суд.

Сначала о терминах
Если квартиру снимает гражданин, по закону это не аренда, а наём жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса РФ). Аренда — когда жильё снимает организация. Разница не формальная: у найма свои основания и сроки расторжения.

Когда можно требовать расторжения

• Договор на год и дольше. Основание — неуплата за шесть месяцев, если договор не устанавливает более длительный срок. Суд вправе дать жильцу до года, чтобы исправиться.
• Договор меньше чем на год (краткосрочный наём). Достаточно, чтобы плату не внесли более двух раз после установленного договором срока. «Года на исправление» по общему правилу нет — если договор не предусматривает иное.

Большинство договоров «на 11 месяцев» — как раз краткосрочный наём.

Что делать по шагам

1. Соберите документы: договор, акт передачи квартиры, расписки или банковские выписки о платежах, переписку о задержках.
2. Посчитайте долг помесячно, с датами платежей по договору.
3. Направьте письменное требование: погасить долг и расторгнуть договор, освободить квартиру к конкретной дате. Заказным письмом с описью вложения — по адресу квартиры и, если известен, по адресу регистрации жильца. Квитанцию и опись сохраните.
4. Дождитесь ответа в срок, указанный в требовании, а если срок не указан — 30 дней.
5. Обратитесь в суд с иском о расторжении договора, выселении и взыскании долга — всё можно заявить в одном иске.
6. Исполнение решения — через судебных приставов.

Правовое основание
Пункт 3 статьи 682 ГК РФ: «Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации».
Пункт 2 статьи 687 ГК РФ: «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа».
Пункт 2 статьи 683 ГК РФ: «К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное».
Пункт 2 статьи 452 ГК РФ: «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок».
Статья 688 ГК РФ: «В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда».

На что обратить внимание

• Не выселяйте самостоятельно. Смена замков, вынос вещей, отключение воды или света обернутся проблемами для самого собственника: жилец вправе защищаться через полицию и суд.
• Без договора и расписок сложнее. Если договор устный, сначала придётся доказывать сам факт найма и размер платы.
• Частичные платежи меняют расчёт. Важно точно знать, за какие месяцы долг и сколько раз срок платежа нарушен.
• Проверьте условия о залоге (депозите). Можно ли засчитать его в долг — зависит от формулировок договора.

Каждая ситуация зависит от договора и переписки. Если хотите понять, как быстрее вернуть квартиру именно в вашем случае, — расскажите, что произошло. Сначала посмотрим документы, потом скажем о перспективах.